Ajattelin tänään kirjoitella hieman laajennus- tai minkä tahansa rakennusprojektin muista kustannusajureista. Harvalla on säästössä sellaisia rahasummia, että voisi projektin vetäistä maaliin ilman pankin rahoja. Usein siinä vaiheessa, kun rakentamispäätös on tehty, unelmat ja päättäväisyys saada asiat rullaamaan ottavat vallan.
Laajennusprojektin suunnitteluun, kilpailuttamiseen ja materiaalihankintoihin pistetään paljon paukkuja, jotta ne elementit, joista on järkevä säästää tulee tunnistetuksi ja toteutetuksi. Mutta entä se raha sitten? Lainan takaisinmaksu ja siihen liittyvät korot, kulut, palkkiot ovat pitkässä juoksussa aika merkittävä osa kokonaiskustannusta. Saattaa projekti-innostuksessa käydä niin, että raksakustannukset on yksi juttu ja kunhan vaan ne rahat saadaan pankista, niin kaikki on hyvin. Pankkiin ei kannata mennä hattu kourassa, koska loppupeleissä kokonaiskustannus on se, joka ratkaisee. Hyvin äkkiä esim. 100 000 euron projektin lainakuluihin hupenee vielä mojovat 15 000 euroa, kunnes se on maksettu.
Kerron tässä hieman omia kokemuksiamme Nordean kanssa asioinnista lainan saamiseksi. Homma alkoi melko perinteisesti, lainalupauspyyntö pankkiin verkon kautta ja arvioidut kustannuslaskelmat eri vaiheista liitteenä. Homma eteni joutuisasti, käytiin rahan tarvetta läpi, tuli ensimmäinen tarjous ehdoista, kiinnitykset hoidettiin kuntoon jne. Lainalupaus tuli marginaaleineen ja sanottiin, että koska korot ovat alhaalla tähän pitää ottaa suojaus jos ja kun korot nousevat. So far so good. Näinhän se on, eivät nämä korot ikuisesti matalalla pysy, etenkin kun me päätimme, että laina-aika olisi sen 15 vuotta.
Mutta rahallakin on hintansa. Menneet ovat ne ajat, jolloin marginaalit pyörivät 0,4% tietämillä, mutta toisaalta esim. 12 kk Euribor on luokkaa 0,168%, joten pankin tarjoama 1,23% marginaali vaikutti kohtuulliselta. Mutta ei tässä vielä kaikki. Lainan ehtoihin oli leivottu suojaus mukaan. Niin sanottu ilmainen korkoputki, joka suojaisi lainanottajaa mikäli korot nousevat. Ensi vetäisyltä kuullosti hienolta, kunnes laski sen auki euroiksi. Korkoputki tässä ehdotuksessa rajoittaisi koron vaihteluvälin 0,5% heiluntaan. Putki olisi 0,9%-1,4%. Teoriassa siis, jos 7 vuoden aikana korot pomppaisivat esim. 5% niin, minä silti maksaisin vain 1,23+1,4 eli yht. 2,63%. Kuullostaa edelleen hienolta.
Mutta asiaa kannattaa katsoa myös hieman toisesta kulmasta. Nyt kun talous mataa, maksan siis melkein 0,8% ylimääräistä siitä, että JOS korot lähtevät nousuun. Korko kuitenkin kiinnitetään 12 kk Euriboriin, jolloin meidän tapauksessa maksaisimme pankille ylimääräistä korkokulua n. 1200 euroa vuodessa ja me molemmat tiedämme, että tuon 12kk aikana korko ei kuitenkaan muuttuisi. Euroopan talous on kuralla, keskuspankki suoltaa rahaa markkinoille, että vältyttäisiin deflaatiolta. Deflaation aikana korot eivät juuri nouse. Joten vähintään pari vuotta menee siihen, että korot ampuisivat ylös.
Korkosuojaus olisi siis kuin vakuutus. Vakuutusyhtiötkin tekevät rahaa ja aika kannattavaa businesta tuokin on. Joten totesimme vaimon kanssa, että miksi maksaisimme pankille siitä, minkä voisimme tehdä itsekin. Jos korot nousevat, pitää olla enemmän rahaa. Miksi antaisin rahat pankille, kun voisin laittaa 100 euroa kuussa lisää esim osakerahastoihin. Jos korot nousevat, voin myydä rahastot ja maksaa sillä suuremmat lainanhoitomenot.
Hienous tässä on se, että nyt rahat menevät minun omiin "säästöihini" sen sijaan, että se menisi pankille kuluihin vakuutuksesta. Toisaalta fakta on se, että jos korot lähtevät nousemaan ja jos se ei johdu Venäjän kaltaisesta kriisistä, niin samalla myös talous nousee ja osakekurssit paranevat. Näin ollen laitan markkinat maksamaan lainani korot, sekä osan pääomasta.
Pankkia moinen veivaus viime tipassa harmitti ja marginaalia nostettiin 0,08 prosenttia. No ihan sama, säästin 0,82%. Vuotuisella tasolla, jos laina olisi 100 000 euroa, niin se on 820 euroa riihikuivaa tältä vuodelta, jonka voin sijoittaa vaikka uusiutuvaan energiaan sijoittaviin osakerahastoihin tai niinkin turvalliseen osingonmaksajaan kuin TeliaSonera.